매매, 증여, 상속 아파트 등 주택 취득세율 총정리

아파트 하나 취득할 때 복잡한 취득세 때문에 어떻게 해야 하나 고민이 많으셨을 겁니다. 온통 어려운 용어들로 인해 어떻게 적용해야 하는지 힘드셨을 겁니다. 매매, 증여, 상속 등 취득원인에 따른 취득세율을 초보자도 알기 쉽도록 정리해 드리겠습니다.

 

 

[매매 아파트 등 주택 취득세율]

• 기본세율 : 6억 원 이하 1% / 6억 원 초과 ~ 9억 원 이하 1~3% / 9억 원 초과 3%
• 중과세율 : 조정대상지역 2주택·비조정대상지역 3주택 8% / 조정대상지역 3주택·비조정대상지역 4주택 이상 12% / 법인 12%

[증여 아파트 등 주택 취득세율]

• 기본세율 3.5% / 중과세율 : 12%(조정대상지역 and 주택공시가격 3억원 이상)

[상속 아파트 등 주택 취득세율]

• 기본세율 2.8% / 1가구 1주택자에 한해 0.8%의 특례세율 적용

 

 

정부에서 취득세율 인하 계획을 발표한 지 2년이 지났습니다. 올해 총선 이후 취득세 인하를 기대했지만 현 여소야대의 국회 원구성으로 인해 요원한 상황입니다. 하지만 언젠가는 취득세가 인하될 것이라는 기대감을 갖고 이 글에서는 취득원인(매매, 증여, 부담부증여, 상속)에 따른 아파트 등 주택에 대한 과세표준, 취득세율, 개정동향에 대해 자세히 알려드리도록 하겠습니다. 

 

 

 

매매 아파트 등 주택 취득세

1-1: 과세표준 및 취득시기

주택의 취득세는 과세표준에 세율을 적용하여 산출합니다. 과세표준은 이러한 세율을 적용하기 위한 기준금액으로 유상거래 즉, 매매를 원인으로 하는 부동산 취득세에서는 취득 당시의 가액으로 하고 있습니다(지방세법 제10조). 즉, 주택을 구입한 가격을 말합니다.

 

취득시기는 사실상 잔금지급일이며 이를 확인할 수 없는 경우에는 계약상의 잔금지급일이 취득일이 됩니다(지방세법시행령 제20조). 이러한 취득시기는 납세의무의 성립시점일 뿐만 아니라 취득세 신고일(60일 이내)의 기산점이 되기 때문에 반드시 알아두어야 하는 사항입니다.

 

1-2: 매매 주택 취득세율

아파트 등 주택을 매매로 취득하였을 경우 적용되는 취득세율은 주택 수와 취득하는 주택의 소재지에 따라 기본세율과 중과세율로 구분됩니다. 이때 주택 수와 소재지는 기존에 소유하는 주택과는 상관없이 취득하는 주택이 몇 번째 주택이고 소재지가 어디인지를 말하는 것입니다. 

 

 

기본세율은 취득하는 주택이 첫 번째 주택이거나 비조정대상지역 2 주택일 경우에 적용되는 세율로서 취득가액에 따라 1~3%의 취득세가 적용됩니다(지방세법 제11조 제8호).

 

• 취득가액 6억 원 이하 : 1%
• 취득가액 6억 원 초과 ~ 9억 원 이하 : 1~3%
• 취득가액 9억 원 초과 : 3%

취득가액 6억 원 초과 ~ 9억 원 초과 구간의 주택에 적용하는 취득세율은 아래 계산산식에 따라 계산합니다. 이 산식에 따르면 취득가액이 7억 5천만 원인 아파트의 취득세율은 2%(취득세 1,500만 원)가 됩니다(지방세법 제11조 제8호 나목).

 

취득가액 6억 원 초과 ~ 9억 원 이하 취득세율 계산방법

 

중과세율은 1세대가 소유하고 있는 주택 수와 취득하는 주택이 몇 번째인지 소재지가 어디인지에 따라 8% 또는 12%의 중과세율이 적용됩니다. 현재 조정대상지역은 서울시 강남구, 서초구, 송파구, 용산구가 해당됩니다. 그리고 법인은 주택 수와 소재지와 무관하게 무조건 12%의 단일 중과세율이 적용됩니다(지방세법 제13조의2).

 

• 조정대상지역 2 주택, 비조정대상지역 3 주택 : 8%
• 조정대상지역 3 주택 이상, 비조정대상지역 4 주택 이상, 법인 : 12%

취득하는 주택의 주택 수 및 소재지에 따른 취득세율을 표로 정리하면 아래와 같습니다.

 

취득주택		취득세율
1주택 비조정대상지역 2주택	6억 원 이하	1%
	6억 원 초과 ~ 9억 원 이하	1% ~ 3%
	9억 원 초과	3%
조정대상지역 2주택 비조정대상지역 3주택		8%
조정대상지역 3주택 이상 비조정대상지역 4주택 이상		12%
법인		12%

 

이와 같이 중과세율을 적용함에 있어 가장 중요한 것은 1세대를 어디까지 볼 것인지와 주택 수를 어떻게 계산할지 정확히 알고 있어야 합니다. 이에 대한 자세한 내용은 아래 글에 자세히 설명해 놓았으니 확인해 보시기 바랍니다.

 

 

 

 

1-3: 개정동향

지난 2022. 12. 21. "2023년 경제정책방향"을 발표하면서 취득세 인하 안이 포함되었습니다. 취득하는 주택의 소재지와는 상관없이 2 주택까지는 기본세율(1~3)을 적용하고 비조정대상지역 3 주택은 4%, 조정대상지역 3 주택 이상과 비조정대상지역 4 주택 이상은 6%, 법인은 주택수와 무관하게 6%로 인하하겠다는 내용입니다.

 

하지만 아직까지 여야합의가 이루어지지 않으면서 관련 지방세법 개정안은 표류 중에 있습니다. 정부에서는 부동산 경기 활성화 등의 이유로 취득세 인하 안을 지속적으로 추진하겠다고 합니다. 언제라도 취득세가 인하된다고 하면 발표시점은 2022. 12. 21. 이후 취득분부터 소급 적용해 줄 예정입니다. 따라서 이미 중과세율이 적용된 매수인이라면 차액을 환급받을 수 있습니다.

 

이상으로 매매를 취득원인으로 하는 아파트 등 주택의 취득세율을 말씀드렸습니다. 하지만 부동산에는 아파트만 있는 것이 아니라 토지, 상가, 조합원입주권, 주택분양권 등이 있습니다. 이러한 아파트 외에 다른 부동산의 취득세율이 궁금하시다면 아래글에 자세히 설명해 놓았으니 확인해 보시기 바랍니다.

 

 

 

 

 

증여 아파트 등 주택 취득세율

아파트 등 주택을 증여할 경우 해당 주택의 취득세외에 증여세를 납부하여야 합니다. 먼저 이러한 증여세에 대한 계산방법과 증여세율이 궁금하시다면 아래 글에 자세히 설명해 놓았으니 확인해 보시기 바랍니다.

 

 

 

 

2-1: 과세표준 및 취득시기

증여 주택의 취득세를 부과하기 위한 과세표준은 시가인정액입니다. 원래 증여 부동산의 과세표준은 주택공시가격이었으나 2023년 지방세법이 개정되면서 시가인정액으로 개정되었습니다. 시가인정액이란 취득일 현재 불특정 다수인 사이에 자유롭게 거래가 이루어지는 경우 통상적으로 성립된다고 인정되는 가액을 말합니다(지방세법 제10조의2 제1항). 이러한 시가인정액은 다음과 같습니다.

 

• 취득일로부터 6개월 전에서 3개월 후(신고납부기한)까지의 해당부동산에 대한 매매가액, 감정가액, 경매가액, 공매가액
• 취득일로부터 6개월 전에서 취득세 신고일까지의 유사부동산에 대한 매매 사례 가액
• 주택공시가격이 1억 원 이하이거나 시가인정액을 알 수 없는 경우에는 시가표준액을 적용

시가인정액에 대한 평가기간, 우선순위, 감정가액의 적용방법 등 보다 자세한 내용은 아래 글에 자세히 설명하고 있으니 확인해 보시기 바랍니다.

 

 

 

 

취득시기, 즉 취득일은 증여계약일(증여계약서)이 됩니다(지방세법시행령 제20조). 양도소득세에서는 증여등기접수일이 취득일(소득세법시행령 제162조)이 되니 유의하시기 바랍니다.

  

2-2: 증여 주택 취득세율

 

 

증여 주택에 대한 취득세율은 주택소재지와 공시가격에 따라 다른 세율을 적용합니다.

 

• 기본세율 : 3.5%(지방세법 제11조)
• 중과세율 : 12%(지방세법 제13조 제2항) 
  • 증여 당시 조정대상지역에 소재하고 있는 주택일 것
  • 증여 당시 주택공시가격이 3억 원 이상일 것. 지분이나 부속토지만을 증여한 경우라도 전체 주택공시가격으로 판단

다만, 중과세율 적용 대상이라고 하더라도 증여자가 증여일 현재 1세대 1 주택자라면 수증자의 주택 수에 상관없이 중과세율을 적용하지 않고 기본세율을 적용합니다(지방세법 제13조 제2항). 이때 증여자의 주택수에는 2020. 8. 12. 후 취득한 조합원입주권, 주택분양권, 오피스텔(재산세가 주택분으로 과세되는 경우에 한함) 등은 주택 수에 포함됩니다(지방세법 제13조의3).

 

2-3: 개정동향

증여 주택에 대한 취득세는 매매 주택에 대한 취득세와 같이 인하할 계획으로 있습니다. 당초 정부에서 발표했던 인하계획은 기본세율은 3.5%로 동일하지만 중과세율은 12%에서 6%로 낮추는 것입니다.

 

그 외 토지, 상가, 오피스텔 등의 부동산에 대한 증여 시 취득세율이 궁금하시다면 아래 글에 자세히 설명해 놓았으니 확인해 보시기 바랍니다.

 

 

 

 

 

부담부증여 아파트 등 주택 취득세율 

부담부증여란 임대보증금이나 은행대출금 등 증여자의 부동산에 포함된 채무를 인수하는 조건으로 수증자에게 증여하는 것을 말합니다.

 

3-1: 과세표준 및 취득세율

 

 

부담부 증여 시 적용되는 과세표준과 취득세율은 무상으로 취득하는 부분과 유상으로 취득하는 부분을 분리하여 각각 적용합니다(지방세법 제7조 제12항).

 

• 무상취득분 : 기본적으로 과세표준은 시가인정액입니다. 시가인정액에서 채무금액을 차감한 금액을 과세표준으로 하며 취득세율은 단순증여 취득세율( 주택의 소재지와 주택공시가격에 따라 3.5% 또는 12%)을 적용합니다.
• 유상취득분 : 임대보증금, 은행대출금과 같은 채무금액을 말하며 매매 취득세율(주택 수와 소재지에 따라 1~3%, 8%, 12%)을 적용합니다.

 

3-2: 증여추정

증여추정이란 일정한 소득이 없는 자녀에게 부담부증여를 할 경우 유상취득분을 인정하지 않고 일괄적으로 증여 취득세율을 적용한다는 것입니다. 하지만 수증자가 그 대가를 지급할 수 있다는 소득이 증명될 경우에는 유상취득분을 인정하여 매매 취득세율을 적용합니다(지방세법 제7조 제11항). 

 

증여추정은 가족관계(배우자나 직계존비속)에서만 해당되고 제삼자와의 부담부증여는 수증자가 소득이 없더라도 증여추정은 성립되지 않습니다. 수증자가 일정한 소득이 있는지 여부는 통상적으로 국세청에서 발급해 주는 "소득금액증명원"으로 증명하고 정부 24(www.gov.kr)에서 간편하게 발급받을 수 있습니다. 

 

 

 

 

3-3: 증여세 및 양도소득세

부담부증여도 무상취득분에 대해서는 취득세 외에 증여세가 부과되고, 유상취득분에 대해서는 취득세 외에 양도소득세가 부과됩니다. 따라서 주택을 증여 또는 부담부증여를 할 때에는 취득원인에 따라 부과되는 세금을 정확히 계산해 보고 유리한 쪽으로 증여를 하셔야 합니다.

 

증여세와 양도소득세의 계산방법과 세율, 신고방법에 대해 궁금하신 분들은 아래 글에 자세히 설명해 놓았으니 확인해 보시기 바랍니다.

 

 

 

 

 

상속 아파트 등 주택 취득세율

4-1: 과세표준 및 취득시기

상속은 피상속인의 사망으로 어쩔 수 없이 상속인(배우자 또는 자녀 등)이 부동산을 취득하는 것으로 증여와는 달리 시가표준액(주택공시가격)을 과세표준으로 합니다(지방세법 제10조의2 제2항). 그리고 상속 부동산의 취득시기는 상속개시일, 즉 피상속인의 사망일이 취득시기가 됩니다.

 

4-2: 상속 주택 취득세율

 

 

아파트 등 주택을 상속으로 취득하는 경우 원칙적으로 기본세율인 2.8%가 적용(지방세법 제11조)되고 상속인이 1세대 1 주택자가 되는 경우에는 특례세율인 0.8%가 적용(지방세법 제15조)됩니다. 

 

특례세율이 적용받기 위해서는 피상속인이 상속받는 주택으로 인해 1세대 1 주택자가 되면 족하고 상속인의 주택 수와는 상관이 없습니다. 주택을 공동으로 상속받는 경우 주된 상속인은 지분이 가장 큰 상속인 → 그 주택에 거주하는 상속인 → 나이가 가장 많은 상속인 순입니다(지방세법시행령 제29조). 주된 상속인이 1 가구 1 주택에 해당하면 공동상속인 모두 특례세율을 적용받을 수 있습니다. 특례세율 적용대상자에 대한 보다 자세한 내용은 아래 글에 자세히 설명해 놓았으니 확인해 보시기 바랍니다.

 

 

 

 

이러한 특례세율 제도를 잘 활용하면 취득세 절세가 가능합니다. 주택을 공동으로 상속받을 경우 주된 상속인의 주택 수에 따라 나머지 공동상속인의 세율도 결정되므로 공동상속인 중 무주택자에게 단 1%라도 지분을 가장 크게 하면 나머지 공동상속인도 특례세율을 적용받을 수 있게 됩니다. 공동상속 시 취득세 절세방법에 대한 구체적인 사례와 방법은 아래 글에 자세히 설명해 놓았으니 확인해 보시기 바랍니다.

 

 

 

 

 

취득세 모의계산 및 신고방법

취득세는 부동산계산기로 간편하게 계산해 보실 수 있습니다. 먼저 취득원인(매매, 증여, 상속, 원시)을 선택하신 후 주택의의 면적, 주택 수와 취득가액 또는 시가표준액을 입력하시면 자동으로 취득세가 계산됩니다. 이때 계산되는 취득세는 농어촌특별세와 지방교육세까지 한꺼번에 계산된 금액입니다.

 

 

 

 

취득세의 신고납부는 취득원인별로 신고납부기한이 다릅니다.

 

• 매매를 원인으로 하는 경우에는 취득일(사실상 잔금지급일)로부터 60일 이내
• 증여를 원인으로 하는 경우에는 취득일(증여계약일)이 속하는 달의 말일로부터 3개월 이내
• 상속을 원인으로 하는 경우에는 취득일(상속개시일)이 속하는 달의 말일로부터 6개월 이내

취득세의 납부는 온라인으로도 가능합니다. 다만, 서울시는 ETX(etax.seoul.go.kr), 그 외 자치단체는 위택스(wetax.go.kr) 홈페이지 또는 모바일로 하실 수 있습니다.