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최근 정부에서 2024년 세법 개정안이 발표되었습니다. 이중 가장 주목을 끈 것이 상속증여세법 개정안으로 상속증여세율을 현실화하고 상속세 자녀공제 금액을 5억 원으로 상향하는 것이었습니다. 그 외 부동산과 관련된 개정내용이 많이 포함되어 있습니다.
이번 세법 개정안은 국회를 통과해야만 시행되는 만큼 연말까지 기다려봐야 합니다. 아직 개정이 확정되지는 않았지만 이 글에서는 부동산과 관련된 세법 개정안에 대한 주요 내용을 알려드리도록 하겠습니다.
상속증여세법 개정
먼저 상속세 및 증여세 최고세율과 과세표준을 조정 한다고 합니다. 기존 1억 원 이하 과세표준과 30억 원 이상 과세표준이 삭제되고 세율도 10%~50%에서 10%~40%로 인하하는 내용입니다. 적용시기는 2025. 1. 1. 이후 상속이 개시되거나 증여받는 분부터 적용될 예정입니다.
| 현행 상속 및 증여세율 | 개정 상속 및 증여세율(안) | ||
| 과세표준 | 세율 | 과세표준 | 세율 |
| 1억 원 이하 | 10% | 2억 원 이하 | 10% |
| 1억 원 초과 ~ 5억 원 이하 | 20% | 2억 원 초과 ~ 5억 원 이하 | 20% |
| 5억 원 초과 ~ 10억 원 이하 | 30% | 5억 원 초과 ~ 10억 원 이하 | 30% |
| 10억 원 초과 ~ 30억 원 이하 | 40% | 10억 원 초과 | 40% |
| 30억 원 초과 | 50% | ||
또한 상속세에서 자녀세액공제가 현행 5천만 원에서 5억 원으로 상향됩니다. 이는 자녀 1인당 공제한도로 자녀수가 많을수록 공제금액이 올라갑니다. 결국 개정안이 국회를 통과한다면 자녀 1명이 받을 수 있는 최대 공제액은 기본공제액 2억 원과 자녀공제액 5억 원을 합하여 총 7억 원을 공제받을 수 있게 되어 세부담이 크게 줄어들게 됩니다. 구체적인 상속세 계산방법과 절세방법은 아래 글에 자세히 설명해 놓았으니 확인해 보시기 바랍니다.
인구감소지역주택 취득자에 대한 양도소득세 및 종합부동산세 과세특례
인구감소지역에 대한 지역경제를 활성화하기 우해 1 주택자가 인구감소지역에 주택 1채를 취득하는 경우 1세대 1 주택 특례를 적용하겠다는 내용입니다. 2025. 1. 1. 이후 결정 또는 경정하는 분부터 적용될 예정이고 과세특례 요건은 다음과 같습니다.
- 주택소재지 : 인구감소지역
- 수도권·광역시는 제외하되 수도권 내 접경지역 및 광역시 내 군지역은 포함
※ 수도권 내 접경지역 : 강화군, 옹진군, 연천군 - 기존 1 주택과 동일한 시군구에 소재하고 있는 주택은 제외
- 수도권·광역시는 제외하되 수도권 내 접경지역 및 광역시 내 군지역은 포함
- 주택 가액 상한
- 양도소득세는 취득일 현재 주택공시가격이 4억 원 이하
- 종합부동산세는 과세기준일(6.1) 현재 주택공시가격이 4억 원 이하
- 주택 취득기한 : 2024. 1. 4. ~ 2026. 12. 31. 사이에 취득한 주택
이 경우 적용되는 1세대 1 주택자 특례는 다음과 같습니다.
이러한 인구감소지역은 지방자치분권 및 지역균형발전에 관한 특별법 제2조 및 같은 법 시행령 제3조에 따라 지정된 지역으로 전국에 89개 시군구가 지정되어 있습니다. 인구감소지역에 대한 상세 현황은 아래 그림과 같습니다.
지방미분양주택 취득자에 대한 양도소득세 및 종합부동산세 과세특례
인구감소지역주택 취득자와 마찬가지로 1 주택자가 지방미분양주택을 취득하는 경우 1 주택자로 간주하여 양도소득세 및 종합부동산세에 대해 1세대 1 주택 과세특례를 적용하겠다는 내용입니다. 이 과세특례도 2025. 1. 1. 이후 결정 또는 경정하는 분부터 적용할 예정입니다. 과세특례 적용요건은 다음과 같습니다.
- 주택 취득기한 : 2024. 1. 10. ~. 2025. 12. 31. 기간 중 취득하는 주택
- 주택 소재지 : 수도권 밖의 지역에 소재하는 주택
- 주택 면적요건 : 전용면적 85㎡ 이하
- 주택 취득가액 : 6억 원 이하
1세대 1 주택자 과세특례는 인구감소지역주택취득과 동일합니다.
혼인합가 1세대 1 주택 비과세 특례기한 연장
혼인으로 인하여 부득이하게 1세대 2 주택이 된 경우 혼인일로부터 5년 이내에 보유기간이 2년 이상이 된 1 주택을 양도할 경우 비과세 하던 것을 10년으로 연장합니다. 즉, 각각 1 주택을 소유하고 있던 남녀가 혼인하여 2 주택이 된 경우 먼저 양도하는 주택을 10년 이내에 양도하면 비과세 하겠다는 것입니다. 양도소득세 1세대 1주택 비과세 요건 및 적용방법에 대한 자세한 내용은 아래 글에 자세히 설명해 놓았으니 확인해 보기시 바랍니다.
상생임대주택 양도소득세 과세특례 적용기한 2026년까지 연장
상생임대주택은 임차인에게는 큰 임대료의 증가 없이 안정적인 주거를 보장하고 임대인에게는 임대료 상승을 제한하는 대신 다양한 세제혜택을 제공하는 제도입니다. 상생임대주택의 양도소득세 과세특례를 적용받기 위해서는 다음과 같은 요건을 충족해야 합니다.
- 직전 임대차계약의 임대기간이 1년 6개월 이상이어야 하며 직전임대차계약은 주택 취득 후 체결한 계약이어야 합니다.
- 상생임대차계약의 임대기간은 2년 이상이어야 합니다.
- 직전임대차계약 대비 임대료 등 증가율이 5% 이내여야 합니다.
- 2021. 12. 20. ~ 2024. 12. 31. 사이에 임대차계약을 체결해야 합니다.
- 직전임대차계약과 상생임대차계약의 임대인이 동일인이어야 합니다.
이번 세법 개정안에는 이러한 요건 중 임대차계약 체결기간은 기존 2024. 12. 31. 에서 2026. 12. 31. 까지 연장하였습니다. 상생임대주택의 적용요건 및 세제혜택에 대한 보다 자세한 내용은 아래 글에 자세히 설명해 놓았으니 확인해 보시기 바랍니다.
토지·건물 일괄 취득·양도 시 안분계산 예외 신설
매매계약서를 작성할 때 매도자와 매수자가 임의로 토지와 건물의 가액을 구분하여 작성하는 경우 구분 가액이 감정가액(기준시가)으로 안분계산한 금액과의 차이가 30% 이상 발생하는 경우 부가가치세법 시행령 제64조 제1항에 따라(감정가액 → 기준시가 순으로 적용) 양도가액을 안분계산한 금액을 적용하였습니다.
이러한 경우 문제점이 토지와 건물을 일괄 매입 후 바로 건물을 철거하여 토지만 사용하더라도 건물에 대한 높은 양도소득세를 부담하여야 했습니다. 개성 세법에서는 이러한 불합리한 점을 개선하여 안분계산에 대한 예외규정을 신설하여 매매계약서에 건물 등을 철거하고 토지만을 사용하는 특약을 기재하고 건물가액을 "0원", 토지가액을 "전체금액"으로 구분 표시하여도 그대로 인정받을 수 있게 됩니다. 이러한 세법 규정은 2025. 1. 1. 이후 양도하는 분부터 적용할 예정입니다.
신설되는 토지·건물 일괄 취득·양도 시 안분계산 예외규정은 소득세법 제166조 제7항으로 다음과 같습니다.
- 다른 법령에서 토지·건물의 양도 가액을 정한 경우
- 건물이 있는 토지 취득 후 건물철거하고 토지만 사용하는 경우
부동산 양도금액 연금계좌 납입 시 양도소득세 과세특례 신설
일정요건을 충족하는 기초연금수급자가 부동산의 양도대금을 연금계좌에 납입할 경우 양도소득세를 공제해 주겠다는 내용입니다. 공제한도는 연금계좌납입액(1억 원 한도)의 10%를 산출세액에서 공제합니다. 연금계좌의 납입기간은 양도일로부터 6개월 이내에 납입해야 하고 2027. 12. 31. 까지만 적용됩니다.
이러한 과세특례를 적용받기 위해서는 기초연금 수급권자(부부 중 1명이어도 적용)이어야 할 뿐만 아니라 1 주택 또는 무주택자여야 하며, 10년 이상 장기보유한 부동산에 한합니다.
건설임대주택 장기보유특별공제율 특례적용 기간 연장
임대사업자가 건설(신축)하여 임대하는 건설임대주택은 10년 이상 임대하고 양도하는 경우에는 70%의 장기보유특별공제를 적용하고 있습니다. 하지만 2024. 12. 31. 까지 등록한 주택에 한해 적용하였으나 이번 세법 개정안에 따르면 2027. 12. 31. 까지 연장되었습니다.
성실신고확인대상 소규모 법인에 대한 법인세 과세구간·세율 조정
이 규정은 부동산과 관련하여 부동산임대업을 주로 하는 가족법인이 주로 해당하는 사안으로 세부담이 증가하는 측면이 있습니다. 조정되는 과세표준 및 세율을 먼저 살펴보면 다음과 같습니다.
| 현행 | 개정(안) | ||
| 과세표준 | 세율 | 과세표준 | 세율 |
| 2억원 이하 | 9% | 200억 원 이하 | 19% |
| 2억 원 초과 ~ 200억 원 이하 | 19% | 200억 원 초과 ~ 3,000억 원 이하 | 21% |
| 200억 원 초과 ~ 3,000억 원 이하 | 21% | 3,000억 원 초과 | 33% |
| 3,000억 원 초과 | 24% | ||
즉, 소규모 가족법인이 적용받던 2억 원 이하 9%의 과세구간이 폐지되고 200억 원 이하 19%의 과세구간으로 통합됨에 따라 일률적으로 19%의 높은 세율을 적용받게 됩니다.
